贝壳研究院-2020年国庆黄金周市场观察
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10-09 16:33 来源: |

【二手房市场】:

核心观点:在今年特殊的政策影响下,今年黄金周二手房市场比去年明显升温,但市场在调控政策收紧下走向收缩和分化。

今年国庆节黄金周二手房市场明显升温。贝壳研究院数据显示,重点18城市二手房日均交易量比去年同期增长50%。其中杭州、合肥交易量的增长超过1倍,重庆、西安、北京、上海、广州等城市超过50%。同时,深圳受调控影响,今年黄金周比去年下降47%,廊坊下降45%。

国庆节期间的市场同期表现与9月份类似,9月份二手房市场交易量同比增长20%,前三季度重点城市二手房市场的交易量超过去年同期。

2020年国庆节期间链家二手房成交量同比增长

 

数据来源:贝壳研究院

今年国庆期间成交均价也比去年同期上涨。贝壳研究院数据显示,今年国庆节期间重点18城市二手房成交均价同比上涨12%左右,而去年国庆节期间均价下跌。上海、广州、烟台、合肥、南京等城市价格同比涨幅较大。

 

今年国庆节期间市场的同比增长幅度较大,主要是由于疫情后政策的的延后效应。主要表现在于:(1)改善型换房需求提升。与去年同期相比,重庆、广州、杭州新增挂牌量均大幅增加,挂牌量与成交量双高,表明市场交易主要来自于业主换房需求。(2)中高价位房源成交占比提高。北京300-450万的刚需盘交易占比比去年下降,450-600万房源占比上升;上海300万以下房源占比下降,800万以上房源占比上升。广州也呈现出高总价房源交易占比上升的态势。

2020年国庆节期间链家二手房新增挂牌量同比增长

 

数据来源:贝壳研究院

 

2020年国庆节北京、上海、广州成交总价结构


数据来源:贝壳研究院

但是从短期看,今年黄金周市场总体走势仍向下。今年9月份二手房市场比8月份下降14%,国庆节第一周市场比9月继续降温。主要表现是:(1)受节日因素影响,重点18城二手房日均交易量比9月份下降18.6%。(2)18城中13个城市成交均价比9月份下跌。这表明,7月份以来的调控政策效应正在释放。

2020年国庆节期间成交均价比9月涨跌幅


 

 

数据来源:贝壳研究院

从市场预期看,今年国庆黄金周期间,业主市场预期基本延续了去年的情况,但不同城市的分化比较明显。

深圳和上海的业主涨价预期相对较强,并且上海市场的预期热度比去年有明显提升。深圳业主的市场预期并未随着交易量大幅下降而降温,挂牌量减少,表明一定的待价惜售心态。

杭州、广州、西安、北京的业主市场预期尽管仍处于相对较弱的位置,但随着交易量上升,今年市场预期比去年有所提升。

长沙、合肥、武汉的市场预期有所减弱,长沙业主挂牌增加、成交均价下跌、业主降价行为增多,预示着未来市场向下调整。济南、廊坊、天津的市场预期本身比较弱,今年继续下探,后市趋冷。

2019与2020年国庆节业主调价中涨价占比

 

数据来源:贝壳研究院


综合分析,今年国庆黄金周的二手房市场在疫情后快速复苏、改善换房需求支撑下,比去年同期有明显的量价升温,这预示着今年全年的市场交易相对比较乐观。但是我们也看到市场短期的预期分化,除了深圳、上海、杭州、广州外,其他城市市场预期仍然偏弱,少数城市供给增加、销售减弱,市场预期可能进一步下行。因此,我们预计,今年的二手房市场集中度会进一步向头部核心城市集中。

 

【新房市场】

核心观点:重点城市成交微涨,北京黄金周热度不及去年

贝壳研究院统计整理数据显示,2020年黄金周(2020年1-8日)全国重点关注28城市场成交套数和面积同比2019年黄金周(2019年1-7日)分别增长14%和12%,考虑到今年黄金周比往年多一天,2020年的黄金周成交量与往年相当,疫情常态化之下,总体市场恢复至往年同期成交量水平。其中同比增长较为快速的区域仍然主要集中在长三角和粤港澳区域。

北京市场方面,贝壳研究院统计整理数据显示,2020年北京十一黄金周期间(2020.10.1-2020.10.8)新房住宅成交面积1.8万㎡,成交均价为48204元/㎡。与去年黄金周(2019.10.1-2019.10.7)相较,日均成交面积同比下降24%,成交均价同比上涨4.8%。今年黄金周成交量不及去年同期。

黄金周前7日新发布住宅项目预售证7个,新增供应面积42万㎡,为去年同期的2.1倍,可见,房企在当前融资及债务压力较大的情况下,“十一”期间出货意愿强烈,但实际成交情况不及预期。一方面房企端并未采取超出预期的促销手段,另一方面北京市场客户对未来市场价格预期趋稳,因此在今年黄金周更多选择出行游玩,导致整体客户量不及去年同期。

从成交结构来看,今年黄金周主力成交区域向城市核心靠拢,城六区和近郊区域成交量占比同比去年分别增长10个百分点,成交结构的变化导致整体成交均价小幅上涨。但实际上城六区和近郊区域今年黄金周的成交均价同比分别下滑7%和9%,在促销影响下,实际成交均价下滑。

成交区域方面,大兴区成交面积最高为0.32万㎡,占整体成交量的18%,其中主要成交产品为限竞房,大兴区排名前十的产品中,限竞房占比9成。成交量排名第二、三的区域为昌平区及顺义区,成交面积分别为0.26万㎡及0.22万㎡,成交量占比分别为14%及12%。整体近郊区域成交占比66%,同比去年增长10%。

 

【租赁市场】

核心观点:租赁市场成交量下降,重点18城总成交量环比下降30.9%,租赁市场淡季渐冷;近五年十一黄金周租金持续下跌,今年达最低水平,环比下降3.0%,同比下降5.5%;

预计10月份租赁市场将持续低温运行。

 

全国重点18城十一黄金周租赁市场成交量环比下降30.9%。依据贝壳研究院数据,2020年十一黄金周全国重点18城租赁成交量环比上一周下降30.9%。全国重点18城整体租赁市场活跃度持续降低,市场逐步变冷。分城市来看,各城市租赁成交量均环比下降,成都、武汉、济南、杭州、深圳和长沙市六个城市租赁成交量降幅均超过30%,其中南京和上海市降幅超过40%。

             贝壳平台全国重点18城十一黄金周成交量情况

 

数据来源:贝壳研究院

总体租金水平小幅下降,环比下降3.0%,同比下降5.5%。依据贝壳研究院数据,2020年十一黄金周全国重点18城平均月租金水平为39.8元/平米,环比前一周下降3.0%,同比下降5.5%。自2016年开始,全国重点18城十一黄金周的租金水平四连降,今年达到近五年最低水平。分城市看,南京、天津和长沙市三个城市租金水平呈现环比上涨,涨幅均在4%以内,其他城市均呈现下降态势,降幅均在10%以内。同比来看,上海和深圳市的租金水平同比上涨,其他城市租金水平均低于去年同期,降幅均在12%以内。 

         贝壳平台重点18城2016-2020年十一黄金周租金水平走势

 

数据来源:贝壳研究院

       贝壳平台重点18城十一黄金周租金水平环比和同比走势

 

数据来源:贝壳研究院

 图 贝壳平台重点18城平均租金走势

 

数据来源:贝壳研究院

 

预计10月份租赁市场将持续低温运行。按照历年租赁市场规律,9月至12月份是租赁市场市场淡季,租赁需求持续减弱。在疫情因素的叠加影响下,9月之后租赁市场开始变冷,10月租赁市场活跃度将继续下降,市场低温运行。随着疫情得到有效控制和防控措施的常态化,在疫情不反复的情况下,明年春节后租赁市场热度有望回升。

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